Pendaftaran Tanah

BAB I

PENDAHULUAN

A.    LATAR BELAKANG

Tanah merupakan elemen yang penting bagi kehidupan manusia. Oleh karena itu kepastian kepemilikan tanah sangat diperlukan untuk kepastian hukum. Sehingga kepemilikan tanah perlu di daftarkan. Untuk tercapainya kepastian pendaftaran tanah tersebut maka Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 (selanjutnya akan disebut sebagai PP 10/1961) yang telah berlaku sejak tahun 1961 dipandang memiliki substansi yang sudah tidak dapat lagi memenuhi tuntutan zaman untuk memberikan kepastian atas pendaftaran tanah tersebut.

Oleh karenanya pada tanggal 8 Juli 1997 pemerintah menetapkan dan mengundangkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya akan disebut sebagai PP 24/1997) untuk menggantikan PP 10/1961 tersebut. PP ini berlaku tiga bulan sejak tanggal diundangkannya (Pasal 66) yang berarti secara resmi mulai berlaku diseluruh wilayah Indonesia sejak tanggal 8 Oktober 1997 dengan Peraturan Pelaksananya adalah Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 (selanjutnya akan disebut sebagai PerMen 3/1997). Sementara semua peraturan perundang-undangan sebagai pelaksana dari PP 10/1961 yang telah ada masih tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau diubah atau diganti berdasarkan PP 24/1997 ini (Pasal 64 ayat (1) ).

PP 24/1997 yang menggantikan PP 10/1961 ini merupakan peraturan pelaksana dari amanat yang ditetapkan dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (yang selanjutnya akan disebut UUPA) yang mengatur:"Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah". Proses dan prosedur Pendaftaran tanah menurut PP 24/1997 inilah yang akan menjadi pembahasan dalam makalah ini.

B.     PERMASALAHAN

1.      Apa dasar hukum pendaftaran tanah di Indonesia?

2.      Apa objek pendaftaran tanah di Indonesia?

3.      Bagaimana tatacara pendaftaran tanah di Indonesia?

 

BAB II

PEMBAHASAN

A.    PENGERTIAN

Yaitu berdasarkan pasal 19 ayat 2 UUPA adalah :

Pengukuran, Perpetaan,dan Pembukuan Tanah. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai aket pembuktian yang kuat.

Sedangkan menurut pasal 1 angka 1 PP No. 24 Tahun 1997, yaitu :

“Rangkaian kegiatan yang di lakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, Pembukuan dan Pengkajian serta pemeliharaan data spesifik dan data Yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang- bidang tanah dan satuan- satuan rumah susun, termaksud pemberian surat tanda buktinya bagi bidang-bidang tanah yang sudah haknya dan hak miliknya atas rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.”

B.     DASAR HUKUM PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA

1.      Dasar Hukum Pendaftaran Tanah antara lain sebagai berikut :

2.      Pasal 19 Undang-Undang No.5 Tahun 1960 (UUPA).

3.      Peraturan pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.

4.      Peraturan pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang peraturan jabatan pejabat pembuat akta tanah.

5.      Peraturan perundang-undangan sebagai pelaksana dari peraturan pemerintah No. 10 Tahun 1961.

6.      Peraturan Mentri Agraria / kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan peraturan pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.

C.    Tujuan Pendaftaran Tanah

Berdasarkan pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997 yaitu :

1. Untuk memberi kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
2. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termaksud pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang di perlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

D.    Objek Pendaftaran Tanah

Bidang-bidang tanah yang di punyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai.

1.      Tanah hak pengelolaan.

2.      Tanah hak wakaf.

3.      Hak milik atas satuan rumah susun.

4.      Hak tanggungan.

5.      Tanah Negara.

Pendaftaran tanah yang objeknya tanah Negara, di lakukan pencatatan dalam daftar tanah dan tidak di terbitkan sertifikatnya. Sedangkan objek yang lainnya di daftar dengan membukukannya dalam peta pendaftaran dan buku tanah serta mengeluarkan sertifikatnya.

E.     Penyelenggara dan Pelaksana Pendaftaran Tanah

Ada 4 organ yang berperan dalam urusan sebagai penyelenggara dan pelaksana pendaftaran tanah ini yakni sebagai berikut:

a.       Badan Pertanahan Nasional

Sesuai ketentuan Pasal 19 UUPA dan Pasal 5 PP 24/1997 yakni bertindak sebagai penyelenggara pelaksanaan pendaftaran tanah tersebut

b.      Kepala Kantor Pertanahan

Sesuai ketentuan Pasal 6 PP 24/1997 Dalam hal ini bertindak sebagai pelaksana Pendaftaran Tanah kecuali mengenai kegiatan-kegiatan tertentu yang ditugaskan kepada pejabat lain, yaitu kegiatan-kegiatan yang pemanfaatannya bersifat nasional atau melebihi wilayah kerja Kepala Kantor Pertanahan.

c.       Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Pengertian PPAT diatur dalam ketentuan Pasal 1 Angka 24 PP 24/1997. Kegiatan PPAT adalah membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam melaksanakan kegiatan dibidang pendaftaran tanah, khususnya dalam kegiatan pemeliharaan data pendaftaran

d.      Panitia Ajudikasi

Tugas dari Panitia Ajudikasi adalah melaksanakan pendaftaran tanah secara sistematik untuk membantu tugas Kepala Kantor Pertanahan seperti diatur dalam Pasal 8 PP 24/1997. Pengertian dari Ajudikasi ini sendiri diatur dalam Pasal 1 Angka 8 PP 24/1997.

F.     Sistem dan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

Dalam kegiatan pendaftaran tanah di kenal ada 2 macam yaitu :

1.      Sistem Publikasi Positif

Dimana dilakukan pendaftaran hak, harus ada buku tanah dan sertifikat sebagai tanda bukti. Menurut sistem ini bahwa pendaftaran tanah menjamin dengan sempurna, bahwa nama yang terdaftar dalam buku tanah, tidak dapatdibantah, tidak dapat di ganggu gugat, walaupun ternyata bukan dia pemilik yang sebenarnya yang terdaftar dalam buku tanah atau sertifikat. Sistem publikasi positif tidak berlaku di wilayah Indonesia.

2.      Sistem Publikasi Negatif

Menurut sistem ini, apa yang ternyantum dalam buku tanahsertifikat tanah di anggap benar sampai dapat di buktikan suatu keadaan yang sebaliknya (Tidak Benar) di muka sidang pengadilan. Dimana di lakukan pendaftaran akta dan di sini tidak menjamin, nama yang terdaftar dalam buku tanah tidak dapat di bantah.

Sistem Publikasi negatif ini berlaku di Indonesia yang secara tegas terdapat dalam PP No. 10 Tahun 1961 dan digantikan dengan PP No.24 Tahun 1997, sebagai pelaksanaan dari pasal 19 UUPA No.5 1960.

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah utuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah.

             I.      Kegiatan Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali

Dalam pasal 13 PP 24/1997 ditentukan :

1)      Pendafataran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadic.

2)      Pendaftaran tanah secara seitematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri.

3)      Dalam suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara systematic sebagaimana imaksudkan pada ayat (2), pendaftaranya dilaksanakan mwlalui pendaftaran tanah secara sporadic.

4)      Pedaftaran tanah secara sporadic dilaksanakan atas permintanaan pihak yan berkepentingan.

Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum didaftar.

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah :

a.       pengumpulan dan pengolahan data fisik, yang meliputi pengukuran dan pemetaaan; pembuatan peta dasar pendaftaran; penetapan batas bidang-bidang tanah; pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran; pembuatan daftar tanah, dan pembuatan suarat ukur.

b.      pembuktian hak dan pembukuannya, yang meliputi pembuktian hak baru; pembuktian hak lama; pembukuan hak.

c.       penerbitan sertipikat.

d.      penyajian data fisik dan yuridis.

e.       penyimpanan daftar umum dan dokumen.

Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadic. Pendafataran tanah secara sistemeatik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa atau kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik ini didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan menteri.

Dalam hal suatu wilayah belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, maka pencaftarannya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah seecara sporadic. Pendaftaran secara sporadic adalah kegiatan pendafataran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendafataran tanah dalam suatu wilayah secara individual atau masal. Pendaftaran tanah secara sporadic ini tentunya dilakukuan atas permintaan pihak yang berkepentingan, tanpa adanya suatu penetapan terlebih dahulu dari menteri atas tanah tersebut.

          II.      Kegiatan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

Dalam pasal 36 PP 24/2007 ditentukan bahwa:

a.       Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar.

b.      Pemegang hak yang bersangkuta wajib mendaftarkan perubahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada Kantor Pertanahan.

Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah ini dilakukan terhadap tanah-tanah yang sebelumnya sudah terdaftar. Pendaftaran ini harus dilakukan ketika pihak yang memiliki tanah tesebut ingin memindahkan haknya melalui jual beli, tukar menukar, hibah, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang yang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Kegiatan pemeliharaan data pendafataran tanah meliputi :

1.      Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak.

2.      Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.

 

BAB III

KESIMPULAN

Perkembangan pesat yang terjadi dalam pembangunan di Indonesia tidak bisa dilepaskan begitu saja dengan hubungannya akan kepastian pendaftaran tanah. Karena tanah jelas menjadi aspek utama dan penting dalam pembangunan, dimana seluruh kegiatan pembangunan yang dilakukan oleh masyarakat memerlukan tanah untuk melakukan kegiatan tersebut.

Peraturan pendaftaran tanah banyak mengalami perkembangan. Awalnya di atur dalam PP No. 10 Tahun 1961 kemudian untuk menyesuaikan dengan zaman digantikan dengan PP No. 24 Tahun 1997. Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah utuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah.

Pendaftaran tanah sangat diperlukan untuk kepastian hukum bagi masyarakat dan pemerintah supaya tidak terjadi penyimpangan dalam penggunaan hak atas tanah. Namun sampai saat ini masih banyak bidang tanah yang belum didaftarkan.